Nem sempre o imóvel onde está instalada a empresa pertence ao empresário; na verdade, são bem mais comuns os casos de locação do edifício, já que os negócios podem crescer, ou diminuir, ou ser necessário mudar de lugar, e “empatar” dinheiro no imóvel pode ser um mau negócio.
Por outra parte, o conceito de ‘ponto comercial’ separa-se do imóvel em si: é quando o ramo de atividade ali exercida cria tanto valor – fideliza clientes, torna-se referência – que é visto como algo à parte que representa em si mesmo uma agregação de valor ao imóvel. Nesse caso, é muito ruim para o empresário, que dispendeu muito dinheiro e esforço para criar esse diferencial, ver-se arbitrariamente obrigado a abrir mão do estabelecimento por uma recusa unilateral do locador a renovar a locação.
A lei então prevê que, além do locador não poder pedir de volta o imóvel antes do prazo sem justificativa, a possibilidade do locatário, sob determinadas condições, ter o direito de renovar a locação, mesmo contra a vontade do locador.
É a chamada renovação compulsória do contrato de locação não residencial (art. 51 da Lei do Inquilinato). Os requisitos para que ela possa ser usada são:
- Que o contrato inicial tenha sido celebrado por escrito e por tempo determinado;
- Que o prazo do contrato inicial ou a somatória ininterrupta dos contratos seja de cinco anos;
- Que o ramo de atividade seja o mesmo pelo menos há três anos;
Presentes estas três condições, o locador é obrigado a renovar o contrato de locação, se o locatário assim o desejar.
Vê-se que a proteção ao ponto comercial é dada pela lei, que entende os esforços feitos pelo empresário para construir seu negócio e que se vinculam, de forma muito importante, ao local onde está situado o estabelecimento comercial e ao cuidado que o locatário tem com o imóvel.
Se o locador, presentes estes três requisitos, se negar à renovação, a própria lei prevê a Ação Renovatória de Aluguel, na qual o juiz pode, inclusive, arbitrar o valor da locação, mas é imprescindível que o locatário demonstre que cumpriu fielmente o contrato, isto é: pagou o aluguel sempre em dia, os impostos e taxas que lhe incumbiam, que zelou pela manutenção do imóvel, etc.
Nesse caso, poderá ficar tranquilo e continuar a tocar seu negócio no seu ponto comercial de sempre.